Darmowy check · plany ogólne gmin
Wpisz numer działki albo wklej link z ogłoszenia. Sprawdzimy, w jakiej strefie nowego planu ogólnego gminy leży działka, czy wolno tam budować i co zrobić, zanim cokolwiek podpiszesz. Nie sprzedajemy 40 stron map — dajemy werdykt i listę akcji.
Narzędzie
Do 5 pozycji naraz — numery działek albo linki do ogłoszeń. Bez konta, bez płatności.
Sprawdzamy strefy planu ogólnego (POG), obszar uzupełnienia zabudowy i flagi ryzyka — zanim wpłacisz zadatek.
Nie znasz numeru działki? Znajdziesz go na geoportal.gov.pl.
Masz działkę rolną i jedno konkretne pytanie? Sprawdź, czy da się ją odrolnić →
Jakie problemy rozwiązujemy
Każda z nich potrafi zamienić „okazję” w kapitał zamrożony na lata. Wszystkie da się sprawdzić przed zadatkiem.
Ogłoszenie mówi „idealna pod dom”, a działka leży w strefie rolniczej nowego planu ogólnego — czyli bez prawa zabudowy.
→Koszt pomyłki: cała cena działki zamrożona na lata plus utracony zadatek, jeśli wycofasz się po podpisaniu przedwstępnej.
§Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (art. 7 — przeznaczenie na cele nierolnicze, art. 11 — decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej).
Jak to sprawdzamy →Plan liczysz na dwie działki: jedną zabudowujesz, drugą sprzedajesz. Podział musi być zgodny z planem i każda część musi mieć dostęp do drogi publicznej.
→Koszt pomyłki: odmowa podziału zabiera całą część biznesplanu, która miała sfinansować budowę — i zostajesz z gruntem większym, niż potrzebujesz.
§Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 93 — zgodność z planem i dostęp do drogi publicznej, art. 94 — podział przy braku planu miejscowego).
Jak to sprawdzamy →Nieruchomość rolną od 1 ha co do zasady kupi tylko rolnik indywidualny, a nabywca ma obowiązek prowadzić gospodarstwo i nie zbywać jej przez 5 lat.
→Koszt pomyłki: umowa z osobą nieuprawnioną jest nieważna — pieniądze i czas wracają dopiero po sądowym rozliczeniu, a KOWR ma prawo pierwokupu.
§Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 2a — kto może nabyć, art. 2b — 5 lat prowadzenia gospodarstwa i zakaz zbycia).
Jak to sprawdzamy →Gminy uchwalają plany ogólne. Ta sama okolica dostaje strefy o zupełnie różnej wartości — a ogłoszenia nadal chodzą po starych cenach.
→Tu pomyłka działa w drugą stronę: przepłacasz za grunt bez prawa zabudowy albo przechodzi Ci koło nosa działka wyceniona jak rolna, a leżąca w strefie budowlanej.
§Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym — plan ogólny gminy (strefy planistyczne i obszar uzupełnienia zabudowy) po reformie planistycznej.
Jak to sprawdzamy →Działka wygląda na przyulicową, ale między nią a asfaltem jest cudzy pas gruntu albo droga wewnętrzna bez służebności wpisanej do księgi.
→Koszt pomyłki: bez dostępu do drogi publicznej nie ma warunków zabudowy ani pozwolenia — a wykup metra od sąsiada bywa droższy niż sama działka.
§Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 61 ust. 1 pkt 2) oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 93 ust. 3).
Czym się różnimy
Rejestry są publiczne i darmowe. Problem w tym, że nie mówią, czy kupować.
Co analizujemy
Wolimy powiedzieć wprost, gdzie kończy się dzisiejszy produkt, niż obiecać wszystko i rozczarować przy pierwszym sprawdzeniu.
Odrolnienie, klasa gruntu, UKUR, strefa planu ogólnego, OUZ.
Działa dziś — w gminach, których plan ogólny mamy w bazie.
Czy „budowlana” z ogłoszenia zgadza się ze strefą nowego planu, dostęp do drogi, podzielność.
Działa dziś — w gminach, których plan ogólny mamy w bazie.
Status prawny działki pod domem, ograniczenia zabudowy i rozbudowy, sąsiedztwo.
Wkrótce — warstwa działki już działa, moduł budynku w budowie.
Księga wieczysta po ludzku, plan dla otoczenia, co może stanąć za oknem.
Wkrótce — wymaga podpięcia księgi wieczystej.
Dopuszczalność funkcji w strefie planu, moduł przychodowy i próg opłacalności.
Wkrótce — moduł inwestycyjny na etapie kalibracji.
Jak to działa
Numer działki znajdziesz na geoportal.gov.pl (format: TERYT gminy, obręb, numer). Link z Otodom też zadziała — spróbujemy dopasować ogłoszenie do konkretnej działki.
Pobieramy geometrię działki z ULDK/GUGiK i przecinamy ją ze strefami planu ogólnego gminy oraz obszarem uzupełnienia zabudowy. Wynik to procent powierzchni w każdej strefie.
Światło (zielone / żółte / czerwone), krótkie zdanie „co to znaczy” i konkretne kroki do wykonania zanim wpłacisz zadatek — każda flaga z podstawą prawną.
Skąd to wiemy
Nie prosimy o zaufanie na słowo. Przy każdej fladze podajemy przepis, a przy każdej warstwie — źródło i datę.
Geometria i identyfikator działki z krajowej ewidencji gruntów i budynków.
Dane przestrzenne planu ogólnego publikowane przez gminy — strefy planistyczne i obszar uzupełnienia zabudowy, w jednolitym formacie krajowym.
Treść i historia ceny ogłoszenia pobierana na Twoje żądanie, gdy wklejasz link.
Brak prawa zabudowy / warunki zabudowy
art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ograniczenia w nabyciu nieruchomości rolnej
art. 2a i 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Odrolnienie i wyłączenie z produkcji rolnej
art. 7 i art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych
Podział działki i dostęp do drogi publicznej
art. 93–94 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Case study
Niemierze, gmina Siemyśl. Działka 1,2 ha wystawiona za 140 000 zł leży w strefie bez prawa zabudowy. Dwieście metrów dalej działka 102/4 o powierzchni 1,39 ha leży w 100% w strefie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W ogłoszeniu tej pierwszej nie ma o tym ani słowa.
Przeczytaj cały przypadek z liczbami →Ogłoszenie · 140 000 zł
1,2 ha · strefa SO
bez prawa zabudowy
Działka 102/4 · 200 m dalej
1,39 ha · strefa SJ
100% powierzchni w strefie budowlanej
Pokrycie
W Polsce jest 2479 gmin i każda uchwala własny plan ogólny. Nie udajemy, że mamy je wszystkie — poniżej dokładna lista tego, co realnie liczymy dziś.
Razem 5651 stref planistycznych i 2020 obszarów uzupełnienia zabudowy. Stan na 17 sierpnia 2026. Jeśli Twojej gminy nie ma — sprawdź działkę mimo to i zostaw e-mail przy wyniku. Gminy wgrywamy w kolejności zgłoszeń.
Raport
Werdykt i światło
Jedno zdanie: bierzemy, negocjujemy albo odpuszczamy — z uzasadnieniem.
Pokrycie strefami planu ogólnego
Procent powierzchni działki w każdej strefie plus obszar uzupełnienia zabudowy.
Flagi ryzyka z podstawą prawną
Każda flaga: poziom, opis i przepis, na którym się opiera.
Lista akcji przed zadatkiem
Konkretne kroki: o co spytać w gminie, co sprawdzić u geodety, co wpisać do umowy.
Etap i data każdej warstwy
Wprost napisane, czy plan jest uchwalony, czy dopiero projektem.
Wersja do wysłania
Werdykt w formie, którą wyślesz partnerowi, rodzicom albo bankowi.
Sprawdzenie strefy planu ogólnego jest darmowe i zostanie darmowe. Cennik pełnego raportu ogłosimy przy uruchomieniu płatności — cena będzie jedna i płaska, niezależnie od powierzchni działki.
FAQ
Geoportal pokazuje mapę. My mówimy, co z niej wynika i co z tym zrobić. Zamiast warstw do samodzielnego czytania dostajesz jedno zdanie werdyktu, procent powierzchni działki w każdej strefie planu ogólnego i listę akcji do wykonania przed zadatkiem — z podstawą prawną przy każdej fladze.
Korzystamy wyłącznie z rejestrów publicznych: ULDK/GUGiK (geometria działki) i danych przestrzennych planów ogólnych publikowanych przez gminy. Treść ogłoszenia pobieramy dopiero wtedy, gdy sam wkleisz link. Przy każdej fladze podajemy źródło, żebyś mógł sprawdzić to samodzielnie.
Przy każdej warstwie pokazujemy datę i etap. To ważne, bo część planów ogólnych jest dziś na etapie PROJEKTU, nie uchwały — strefa może się jeszcze zmienić do uchwalenia. Mówimy o tym wprost zamiast udawać, że każdy plan jest ostateczny.
Nie udajemy pokrycia całej Polski. Mamy dziś plany ogólne 7 gmin (5651 stref) i dokładamy kolejne. Jeśli Twojej gminy jeszcze nie ma, zostawisz e-mail przy wyniku — wgrywamy gminy w kolejności zgłoszeń i wtedy policzymy werdykt dla Twojej działki.
To nie operat i nie ma go zastępować. To zestaw pytań, które zadałby urbanista i prawnik — zadanych zanim wpłacisz zadatek i zanim zapłacisz im za pełne due diligence. Werdykt mówi, czy w ogóle warto iść dalej i o co dopytać.
Sprawdzenie strefy planu ogólnego dla działki jest darmowe i nie wymaga konta. Pełny raport z listą akcji i podstawami prawnymi będzie płatny — cennik ogłosimy przy uruchomieniu płatności.
Wpisz numer działki — sprawdzenie strefy planu ogólnego jest darmowe i nie wymaga konta.