Dwie działki 200 metrów od siebie. Jedna do zabudowy, druga nie.

Co było w ogłoszeniu

Co pokazał werdykt

Dopasowaliśmy ogłoszenie do konkretnej działki w ewidencji, a jej obrys przecięliśmy ze strefami planu ogólnego gminy Siemyśl. Wynik zajął jedno zdanie, a przesądzał o całym zakupie. Poniżej treść werdyktu — zapis tekstowy, nie zrzut ekranu.

Cała powierzchnia działki leży w strefie, która nie dopuszcza zabudowy, a obszar uzupełnienia zabudowy jej nie obejmuje. To oznacza, że przy braku planu miejscowego nie ma podstawy do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Scenariusz „kupię teraz, pobuduję za trzy lata" nie ma tu punktu zaczepienia — a 140 000 zł zostaje zamrożone w gruncie, którego wartość jest wartością pola.

Dwieście metrów dalej

Przy okazji policzyliśmy strefy dla całego obrębu Niemierze. Ze 161 działek tylko 8 leży w strefie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jedna z nich to działka 102/4 — 1,39 ha, w 100% w strefie SJ.

Te dwie działki dzieli około dwustu metrów i cały sens transakcji. Gdyby wycenić 102/4 tą samą stawką za metr co ofertę z ogłoszenia, wyszłoby jakieś 162 000 zł — za grunt, który w nowym planie jest budowlany. Nie twierdzimy, że tyle jest wart; twierdzimy, że różnicy między tymi dwiema działkami nie widać w żadnym ogłoszeniu, a widać ją w danych, które są publiczne.

Trzy wnioski

1. 01

   Sąsiedztwo nie jest argumentem

   Granice stref planistycznych nie biegną tam, gdzie intuicja podpowiada. „Obok stoją domy” nie oznacza, że Twoja działka jest w tej samej strefie.

2. 02

   Procent powierzchni ma znaczenie

   Dlatego liczymy pokrycie, a nie przypisujemy działce jednej etykiety. Działka w 30% budowlana i działka budowlana to dwa różne aktywa.

3. 03

   Etap planu trzeba podać wprost

   Plan ogólny gminy Siemyśl był w tym momencie projektem na etapie uzgodnień. To informacja mocna — ale nie ostateczna, i mówimy o tym przy każdym werdykcie.

Skąd te liczby

• —Geometrie działek: krajowa ewidencja gruntów i budynków przez usługę ULDK (GUGiK), obręb Niemierze (0042), gmina Siemyśl (TERYT 320806_2).
• —Strefy planistyczne i obszar uzupełnienia zabudowy: dane przestrzenne projektu planu ogólnego gminy Siemyśl, pobrane z publikacji urzędu, stan na 17 sierpnia 2026.
• —Pokrycie liczone jako część wspólna obrysu działki i wielokąta strefy, w metrach — dlatego wynik podajemy w procentach powierzchni, a nie jako jedną etykietę.
• —Numeru działki z ogłoszenia nie publikujemy — to konkretna oferta konkretnego sprzedającego. Publikujemy numer 102/4, bo to działka bez ogłoszenia, użyta jako przykład referencyjny w narzędziu.