Plan ogólny gminy — dokument, który właśnie przecenił połowę działek w Polsce
Plan ogólny gminy to najważniejszy dokument planistyczny, o którym większość kupujących nigdy nie słyszała. A to on decyduje, czy „działka budowlana” z ogłoszenia nadal jest budowlana.
Na czym polega problem
Reforma planistyczna zastąpiła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nowym aktem: planem ogólnym gminy. Różnica jest zasadnicza. Studium wiązało gminę, ale nie było aktem prawa miejscowego. Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego i wiąże wszystkich — także urzędnika wydającego warunki zabudowy.
Plan ogólny dzieli całą gminę na strefy planistyczne o określonych profilach funkcjonalnych. Jedne dopuszczają zabudowę mieszkaniową, inne wyłącznie funkcje rolnicze albo zieleń. Osobno wyznacza się obszar uzupełnienia zabudowy — teren, w którym można wydać decyzję o warunkach zabudowy przy braku planu miejscowego.
Praktyczny skutek dla kupującego: ta sama okolica może zostać rozcięta na strefy o skrajnie różnej wartości gruntu, a ogłoszenia jeszcze przez wiele miesięcy chodzą po starych cenach. To działa w obie strony. Można przepłacić za grunt, na którym nigdy nic nie stanie. Można też trafić na działkę wycenioną jak rolna, która w nowym planie leży w strefie zabudowy mieszkaniowej.
Do tego dochodzi etap. Część gmin ma plan uchwalony, część ma projekt na etapie konsultacji lub uzgodnień. Projekt bywa lepszym źródłem informacji niż brak informacji, ale nie jest przesądzeniem — i trzeba to mówić wprost.
Jak to sprawdzamy
- 01
Pobieramy dane przestrzenne planu z gminy
Plany ogólne publikowane są w jednolitym formacie krajowym. Pobieramy je, sprawdzamy układ współrzędnych i wgrywamy strefy oraz obszar uzupełnienia zabudowy do bazy.
- 02
Przecinamy działkę ze strefami i liczymy procent
Nie mówimy „działka jest w strefie SJ”. Mówimy, jaki procent jej powierzchni leży w każdej strefie — bo to jest różnica między działką budowlaną a działką z budowlanym narożnikiem.
- 03
Sprawdzamy obszar uzupełnienia zabudowy
Podajemy pokrycie działki obszarem uzupełnienia zabudowy, bo to on rozstrzyga o warunkach zabudowy tam, gdzie nie ma planu miejscowego.
- 04
Podajemy etap i datę planu
Uchwalony czy projekt, z jakiego etapu procedury i z jaką datą. Bez tego informacja o strefie jest niepełna, a my nie chcemy sprzedawać pewności, której nie ma.
Podstawa prawna
Każda flaga w werdykcie ma przypisany przepis. Poniżej te, na których opiera się ta analiza — powołania mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej.
- plan ogólny gminyUstawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego obejmującym cały obszar gminy; wyznacza strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne.
- obszar uzupełnienia zabudowyUstawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Obszar uzupełnienia zabudowy wyznaczony w planie ogólnym warunkuje możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy przy braku planu miejscowego.
- art. 61Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Decyzja o warunkach zabudowy wymaga spełnienia przesłanek ustawowych, m.in. sąsiedztwa zabudowanej działki, dostępu do drogi publicznej i uzbrojenia terenu.
- zgodność aktówUstawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Plan miejscowy oraz decyzja o warunkach zabudowy muszą być zgodne z planem ogólnym gminy — plan ogólny wyznacza ramy dla obu.
Czego darmowy check nie powie
- —Nie mamy jeszcze planów wszystkich gmin. Pokrycie podajemy wprost na stronie głównej i nie zaokrąglamy go w górę.
- —Nie zastąpimy wypisu z planu — jest dokumentem urzędowym, nasz werdykt nim nie jest.
- —Nie wiemy, jak zmieni się projekt planu do uchwalenia. Wiemy, na jakim jest etapie dziś.
Sprawdź działkę, zanim wpłacisz zadatek
Wpisz numer działki — sprawdzenie strefy planu ogólnego jest darmowe i nie wymaga konta.