Podział działki — dlaczego plan biznesowy „kupię, podzielę, sprzedam” bywa nie do wykonania
Kupujesz hektar, budujesz na połowie, drugą sprzedajesz i tak finansujesz budowę. Klasyczny plan — który wywraca się w momencie, gdy okazuje się, że podziału nie da się zatwierdzić.
Na czym polega problem
Podział nieruchomości nie jest czynnością prywatną. Zatwierdza go wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a warunkiem jest zgodność z planem miejscowym — z ustaleniami dotyczącymi zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek.
Tam, gdzie planu miejscowego nie ma, podział ocenia się wobec przepisów odrębnych, a przy zabudowie — wobec decyzji o warunkach zabudowy. Po reformie planistycznej dochodzi warstwa planu ogólnego: jeśli działka leży poza obszarem uzupełnienia zabudowy i poza strefą dopuszczającą zabudowę, to warunków zabudowy nie będzie, a bez nich cały scenariusz „podzielę i sprzedam pod domy” nie ma podstawy.
Drugi próg to dostęp do drogi publicznej. Każda działka powstała z podziału musi go mieć — bezpośrednio albo przez wydzieloną drogę wewnętrzną, ewentualnie przez ustanowienie odpowiedniej służebności. Widok asfaltu z granicy działki nie jest dostępem, jeśli między nimi leży cudzy grunt.
Jak to sprawdzamy
- 01
Sprawdzamy, czy w ogóle jest gdzie budować
Liczymy pokrycie działki strefami planu ogólnego. Strefa bez prawa zabudowy przekreśla scenariusz podziału pod domy niezależnie od geometrii działki.
- 02
Liczymy obszar uzupełnienia zabudowy
Podajemy procent działki w obszarze uzupełnienia zabudowy — to on rozstrzyga o możliwości uzyskania warunków zabudowy przy braku planu miejscowego.
- 03
Podnosimy flagę dostępu do drogi
Gdy z danych ewidencyjnych i geometrii wynika, że działka nie przylega do drogi publicznej, oznaczamy to jako ryzyko do potwierdzenia u geodety i w księdze wieczystej.
- 04
Dajemy listę pytań do gminy
Zamiast udawać, że policzyliśmy wszystko, wypisujemy konkretnie, o co spytać w urzędzie i co musi znaleźć się w umowie przedwstępnej jako warunek.
Podstawa prawna
Każda flaga w werdykcie ma przypisany przepis. Poniżej te, na których opiera się ta analiza — powołania mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej.
- art. 93 ust. 1Ustawa o gospodarce nieruchomościami
- Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego — zarówno co do przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania.
- art. 93 ust. 3Ustawa o gospodarce nieruchomościami
- Podział nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki nie mają dostępu do drogi publicznej — bezpośredniego albo przez drogę wewnętrzną wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności.
- art. 94Ustawa o gospodarce nieruchomościami
- W razie braku planu miejscowego podział ocenia się wobec przepisów odrębnych, a przy zabudowie — wobec warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy.
- art. 61Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Warunki zabudowy wymagają m.in. dostępu do drogi publicznej i sąsiedztwa działki zabudowanej — a po reformie planistycznej muszą być zgodne z planem ogólnym gminy.
Czego darmowy check nie powie
- —Nie zaprojektujemy geometrii podziału — to robi geodeta we wstępnym projekcie podziału.
- —Nie znamy treści służebności wpisanych do księgi wieczystej, dopóki nie podłączymy księgi.
- —Nie przewidzimy decyzji wójta. Pokazujemy, czy przesłanki, na których ta decyzja stoi, są spełnione.
Sprawdź działkę, zanim wpłacisz zadatek
Wpisz numer działki — sprawdzenie strefy planu ogólnego jest darmowe i nie wymaga konta.